Τα μισά από τα 40 δισ. ευρώ που χάθηκαν από το ελληνικό ΑΕΠ μέσα σε 4 χρόνια (2009-2012) προέρχονται από τον χώρο των κατασκευών. Πράγματι, αν δούμε γύρω μας πού σωρεύεται περισσότερο η ανεργία και η ύφεση είναι στα πάμπολλα επαγγέλματα του κλάδου. Σήμερα, η ολοκλήρωση της κρίσιμης φάσης σταθεροποίησης που, φαίνεται, ότι πετύχαμε το τελευταίο 12μηνο, επιτρέπει στη χώρα να σχεδιάσει τα βήματα ανάπτυξης. Και ενώ ακούμε καθημερινά κάθε λογής προτάσεις για το πώς η Ελλάδα θα ξανασηκώσει κεφάλι για τον κλάδο των κατασκευών και των ακινήτων «δεν κινείται φύλλο». Η συμβολή του κλάδου στην ύφεση, όμως, σε συνδυασμό με τον κεντρικό ρόλο που είχε τα προηγούμενα 60 χρόνια περιγράφουν ένα στρατηγικό τομέα που παραμένει αδρανής. Επιπλέον, αυτή η αδράνεια ελλοχεύει σήμερα περαιτέρω κινδύνους.

Οι εμπορικές τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα προ κρίσης ήταν, στον μέσο όρο τους, φυσιολογικές για το επίπεδο ανάπτυξης της χώρας. Τα στεγαστικά δάνεια δεν ήταν σε υψηλά επίπεδα, το ακίνητο υπήρξε ιστορικά μία συντηρητική επένδυση στη χώρα μας και δεν φέρει ευθύνη για τη χρεοκοπία. Αυτό δεν σημαίνει ότι δεν υπήρχαν και ακρότητες, αλλά αυτές ήταν η εξαίρεση. Είναι φυσιολογικό να υπάρχουν περιοχές με «ακραίες» τιμές όπως Π. Ψυχικό, Βουλιαγμένη κ.λπ., καθώς αυτό συμβαίνει παντού στη Δύση και δεν αποτελεί φούσκα αλλά κανονική αγορά προσφοράς και ζήτησης. Στην πραγματικότητα οι τιμές συγκρινόμενες με τις 27 χώρες της Ε.Ε. θα μπορούσαν να είναι και υψηλότερες δεδομένης της γεωγραφικής και ιστορικής προίκας του τόπου μας. Πλειάδα στρεβλώσεων συγκρατούσαν διαχρονικά τις τιμές όπως το αβέβαιο και εχθρικό περιβάλλον για ξένες επενδύσεις λόγω του αναχρονιστικού συστήματος των υποθηκοφυλακείων, οι αβεβαιότητες στους τίτλους, η αστάθεια στο φορολογικό, τα μειωμένα ή/και αδήλωτα μεροκάματα εργατών, η πλημμελής τήρηση ΓΟΚ και εργατικής νομοθεσίας, ο μεγάλος ανταγωνισμός μικρών κατασκευαστών κ.λπ.

Η μεγάλη πτώση τιμών στα ακίνητα τα τελευταία 2 χρόνια θα μπορούσε να είναι προσωρινή, αλλά κινδυνεύει να γίνει μόνιμη στον βαθμό που η κρίση παρατείνεται. Τρεις λόγοι: η κατάρρευση του τραπεζικού συστήματος, η αβεβαιότητα και ο αιφνίδιος πολλαπλασιασμός της φορολογίας στα ακίνητα. Το 90% των αγοραπωλησιών των ακινήτων γίνεται με δάνειο. Από τη στιγμή που οι τράπεζες σταμάτησαν de facto να δίνουν στεγαστικά δάνεια την τελευταία τριετία ήταν αναμενόμενο να καταρρεύσουν οι τιμές. Επιπλέον, δεν αγοράζεις ακίνητο αν φοβάσαι ότι τα πράγματα θα χειροτερέψουν για σένα. Από το 2010 το αίσθημα ασφάλειας του πολίτη κλυδωνίστηκε και μέχρι σήμερα δεν έχει αποκατασταθεί, ενώ ο πολλαπλασιασμός της φορολογίας στα ακίνητα ήρθε ως προσωρινός το φθινόπωρο του 2011 και σήμερα γίνεται μόνιμος. Από την άλλη, η αποκατάσταση των τιμών στα προ κρίσης επίπεδα προϋποθέτει την επιστροφή του τραπεζικού δανεισμού στα προ κρίσης επίπεδα επέκτασης. Αυτό σήμερα δεν υπάρχει ούτε ως αισιόδοξο σενάριο.

Η συμβολή των 3 δισ. σε φόρους από την ακίνητη περιουσία σήμερα, παρά τον πενταπλασιασμό σε σχέση με το παρελθόν, είναι δικαιολογημένη σε έναν προϋπολογισμό 50 δισ. ευρώ. Αυτά όμως δεν μπορούν να προέρχονται από τα αστικά ακίνητα μόνο, αλλά από το σύνολο της ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας. Η προσπάθεια να προστατευτούν κοινωνικές ομάδες, όπως οι αγρότες, είναι μέρος του προβλήματος σήμερα και όχι της λύσης του.

Το πρόβλημα για τη δυναμική επανεκκίνηση της αγοράς των ακινήτων είναι ότι οι τράπεζες δεν είναι σε θέση να στηρίξουν την αγορά, παρά τη σταθεροποίηση και την ανακεφαλαιοποίηση που βρίσκονται σε εξέλιξη. Αυτά σε συνδυασμό με το βάρος του κλάδου στη μείωση του ΑΕΠ της χώρας περιγράφει ένα φαύλο κύκλο από τον οποίο πρέπει να βγούμε. Υπάρχει τρόπος να βγούμε και αυτός είναι μία δέσμη μέτρων σε τρεις άξονες:

Α. Κίνητρα στους ιδιώτες

1. Αρση του πόθεν έσχες για την αγορά ή ανέγερση ακινήτου, με εξαίρεση υποθέσεις «βρώμικου χρήματος», για 12 μήνες.

2. Γενναία μείωση του ΦΠΑ για τις νεόδμητες κατοικίες για 12 μήνες.

3. Γενναία μείωση του φόρου μεταβίβασης από το 10% σήμερα.

4. Προώθηση της Ελλάδας ως ιδανικού τόπου να ζεις για πολίτες άλλων χωρών της Ε.Ε. αλλά και τρίτων χωρών παρέχοντας κίνητρα για την αγορά ακινήτου στη χώρα μας.

5. Πακέτο πρόσθετων εγγυήσεων στο πρότυπο ΕΤΕΑΝ για επανεκκίνηση στεγαστικής πίστης των τραπεζών προς τους ιδιώτες. Το πακέτο θα κατεβάζει λίγο τον υψηλό σήμερα πήχυ στεγαστικής δανειοδότησης σε ιδιώτες.

6. Σταδιακός περιορισμός της απαγόρευσης πλειστηριασμών από τις τράπεζες στους πραγματικά πληγέντες από την κρίση καθώς επιβαρύνει σημαντικά τα επιτόκια των νέων στεγαστικών δανείων, ενώ η σώρευση μεγαλύτερου αριθμού ακινήτων στην αναμονή του πλειστηριασμού αποτελεί ωρολογιακή βόμβα.

Β. Κρατικές δράσεις

7. Το Δημόσιο έχει ιδιοκτησία σε 80.000 περίπου ακίνητα (!) με ενδεικτική αξία 8 δισ. (μελέτη PWC) τα οποία, κατά βάση, δεν χρησιμοποιούνται και παρακμάζουν. Προτείνουμε την ταχεία πώληση μέσω ηλεκτρονικών πλειστηριασμών που θα δίνει, ανάλογα και με το τίμημα, π.χ. άτοκο διακανονισμό ή και έκπτωση για εξόφληση σε λιγότερους μήνες και χωρίς έλεγχο πόθεν έσχες.

8. Αμεση προώθηση νέων δημόσιων έργων που δίνουν προστιθέμενη αξία στη χώρα όπως π.χ. η ηλεκτρική καλωδιακή σύνδεση Κρήτης και άλλων νήσων με Ηπειρωτική Ελλάδα ή η καλωδίωση νέων ψηφιακών υποδομών, κ.λπ. με χρήση νέων χρηματοδοτικών εργαλείων όπως συμπράξεις με ιδιωτικό τομέα και προσέλκυση εταιρειών

9. Επιτάχυνση ολοκλήρωσης εθνικού κτηματολογίου με στόχο να τελειώσει μέσα στους επόμενους 12 μήνες.

10. Fast track κατάρτιση λίστας με τα χρόνια πολεοδομικά και οικιστικά προβλήματα σε όλη την επικράτεια και άμεση νομοθετική διευθέτηση (νησιά κ.λπ.) για το ξεκαθάρισμα του τοπίου που περιορίζει την ανάπτυξη των ακινήτων στις περιοχές αυτές.

11. Γρήγορη ανάπτυξη της παραθαλάσσιας οικονομίας της χώρας με επιτάχυνση αδειοδοτήσεων και καθορισμού χρήσεων γης για την ανάπτυξη λιμανιών και μαρίνων που θα δώσουν ώθηση στις κατασκευές αλλά και στην οικονομία μας.

Γ. Κίνητρα για επιχειρηματικότητα

12. Ελάφρυνση προϋποθέσεων ίδρυσης Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία από τα 25 εκατ. ευρώ ελάχιστο μετοχικό κεφάλαιο σε 1 εκατ. ευρώ, καθώς και μεγαλύτερη ευελιξία στους όρους λειτουργίας τους για να επανέλθουν δυναμικά οι κατασκευαστές στην αγορά ακινήτου.

13. Μείωση της υψηλότερης φορολογίας που σήμερα υπάρχει στην κατοχή ακινήτων από εταιρείες που δεν ιδιοχρησιμοποιούνται που σήμερα τιμωρούν ουσιαστικά την επιχειρηματικότητα στον τομέα αυτό.

Οπως κάθε πακέτο μέτρων στήριξης ενός κλάδου της οικονομίας έτσι και αυτές οι προτάσεις ποσοτικοποιούνται σε κάποιες εκατοντάδες εκατομμύρια ευρώ θέτοντας το ερώτημα «πού θα βρεθούν τα λεφτά;». Αν η κρίση σήμερα συρρίκνωσε τα σημερινά και αυριανά παραγόμενα εισοδήματα, η κατάρρευση της αγοράς ακινήτων συρρίκνωσε την περιουσία της μεγάλης πλειοψηφίας του πληθυσμού που είναι ιδιοκτήτες.

Αφήνοντας τον κλάδο να πορεύεται αβοήθητος στο σπιράλ της συνεχιζόμενης μείωσης της αξίας του σήμερα θα δούμε σύντομα τους δείκτες επάρκειας του τραπεζικού συστήματος να επιβαρύνονται ακόμη περισσότερο από την απομείωση της αξίας των εμπράγματων εγγυήσεων που κατέχουν. Αυτό θα τις οδηγήσει να ζητούν περισσότερες εξασφαλίσεις από τους πελάτες τους, επιχειρήσεις και νοικοκυριά, υψηλότερα επιτόκια και περιορισμό των ορίων, δηλαδή επιστροφή μέρους των δανείων. Αυτό θα φέρει περισσότερες πτωχεύσεις επιχειρήσεων και νοικοκυριών καθώς και αύξηση των προβλέψεων των πιστωτικών ιδρυμάτων. Δηλαδή παράταση των δυνάμεων που μας κρατούν σήμερα στον πάτο. Για να το θέσουμε διαφορετικά, αν είμαστε σήμερα κοντά στην έξοδο από το τούνελ, η συγκράτηση της περαιτέρω πτώσης τιμών στα ακίνητα θα κόστιζε πολλαπλάσιες φορές λιγότερο από την αντιμετώπιση των νέων αλυσιδωτών προβλημάτων που αυτή θα προκαλέσει στο επόμενο 24μηνο. Σήμερα, τα στεγαστικά δάνεια στη χώρα μας υπολογίζονται σε 75 δισ. ευρώ, ενώ άλλα τόσα επιχειρηματικά δάνεια έχουν εξασφαλίσεις σε ακίνητα, τα οποία, ως γνωστόν, ήταν οριακά εξασφαλισμένα λόγω των παχέων αγελάδων στην αγορά του χρήματος μέχρι το 2009. Κάθε μείωση 10% στην αξία των ακινήτων κοστίζει στο τραπεζικό σύστημα περί τα 10 δισ. ευρώ. Το 1% από τα 50 δισ. ευρώ που υπάρχουν για την ανακεφαλαιοποίηση των τραπεζών θα έδινε τα 500 εκατ. ευρώ που θα αρκούσαν για την υλοποίηση αυτών των μέτρων που θα μπορούσαν να μας γλιτώσουν από την ανάγκη να ψάχνουμε για 10 δισ. ευρώ σε ένα χρόνο από σήμερα για τις τράπεζες που θα βγαίνουν στο κόκκινο σε δείκτες επάρκειας.

Επιπλέον, ένα τέτοιο μπουκέτο μέτρων θα είχε σημαντικό πολλαπλασιαστή στην πραγματική οικονομία, καθώς τα λεφτά που επενδύονται σε ακίνητα τονώνουν στη συνέχεια την επενδυτική δραστηριότητα σε άλλες μορφές. Και από τα 40 δισ. που χάσαμε στο ΑΕΠ, τα 20 είναι από τα ακίνητα και άλλα 10 είναι από αποεπένδυση γενικά. Εν τέλει, τα μέτρα αυτά θωρακίζουν τους πολίτες από τη συνεχιζόμενη απαξίωση της περιουσίας τους, το τραπεζικό σύστημα από τον κίνδυνο περαιτέρω συρρίκνωσης και βοηθούν να καλύψουμε το έδαφος που μας χωρίζει από την πολυπόθητη ανάσχεση της ύφεσης στους επόμενους μήνες, που τόσο πολύ χρειαζόμαστε σήμερα.

* Ο κ. Μιχάλης Πεγκλής είναι σύμβουλος Δημόσιας Πολιτικής.
Πηγή: kathimerini.gr